찌는 듯한 무더위가 계속되고 있습니다. 이런 무더위에 지치다보면 시원한 장맛비가 그리워지기도 하는데요. 하지만 매년 장마철마다 누수와 곰팡이로 고생을 하는 분들께는 앞으로 다가올 장마철이 벌써부터 걱정일 것으로 생각됩니다.

이번 이야기는 공동주택에서 누수가 발생하였을 경우 누구에게 그 책임을 물을 수 있는지에 대하여 살펴보고자 합니다.

<이 사건 아파트는 1991년 건축된 아파트로, A는 1996. 4.경 1005호를 매수하여 살기 시작하였고, B는 1997. 1.경 1105호를 매수하여 살게 되었는데 1997. 7.경부터 A의 안방, 거실, 침실 1 등의 천장에 누수가 있어 이에 대한 다툼이 시작되었습니다.
이에 A는 누수의 원인이 B의 발코니(거실, 안방) 확장공사 및 일부 내벽을 철거하는 구조변경공사에 있다며 B를 상대로 하자보수비용 및 정신적 고통에 대한 위자료를 청구하였고, B는 위 누수는 불량시공에 의한 위 아파트 전체의 문제일 뿐 발코니 확장공사와는 아무런 관계가 없다고 주장하였습니다. 과연 이와 같은 사안에서 A는 B에게 책임을 물을 수 있을까요?>

이 사건 감정인은 누수의 원인을 '위층 발코니확장공사로 인한 하중증가에 따른 균열, 방수파손 및 드레인 부분 방수처리 미흡 등에 의하여 외벽에서 스며든 빗물이 그 균열부분을 통로로 하여 밑층으로 흘러내린 것이다‘라고 보면서, B에게 누수의 책임이 있음을 인정하였습니다.

그러나 하급심 법원은 위와 같은 감정결과에도 불구하고 ‘누수의 직접적인 원인이 외벽하자에 있고 건축에 있어 종방향의 방수시공만을 할 뿐 횡방향의 방수시공을 하거나 외부에 노출되지 않는 층사이의 슬래브에 대한 방수시공은 하지 않는 것이 일반적인 점에 비추어 외벽의 하자로 인하여 새어든 빗물의 이동경로가 되었다고 하여 이를 그 구조물의 하자라고는 단정할 수 없다’라고 하면서, A(아랫층 주민)는 B에게 손해배상책임을 물을 수 없다고 판결하였습니다(서울지법 동부지원 2000. 2. 17. 선고 99가단22374 판결).

위 판결의 취지는 ‘외벽의 하자로 인하여 빗물이 스며드는 것이 확실한 이상 설령 위층 주민의 구조변경공사가 없었더라도 누수는 발생하였을 것이고 결국 그로 인하여 발생한 책임은 공유부분(외벽)의 관리자인 입주자대표회의 또는 관리단에게 있다’는 것입니다.

따라서 누수 책임의 소재는 집합건물의 전용부분과 공용부분 중 어느 곳의 하자로 인하여 누수가 발생하였는지에 따라 달라지게 될 것이므로, 만일 위층 주민에게 그 책임을 묻기 위해서는 누수의 주된 원인이 하자배관누수 등 전용부분을 제대로 관리, 보존하지 못한 것에 있어야 하고 공용부분의 하자는 없어야 합니다.

또한 누수의 원인이 전용부분 하자에 있다는 사실은 그 사실을 주장하는 자, 즉 누수피해자가 입증하여야 하는데 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제6조는 ‘전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우에는 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다’고 규정하고 있는바, 이와 같은 추정을 깨뜨리기 위해서는 보다 엄격한 입증이 필요할 것입니다.

통상 누수가 발생한 경우 사실규명에 전문적인 지식과 기술이 필요하며 실제 건축사 등에게 의뢰하더라도 누수의 원인이 다양하여 그 책임소재를 명확히 하기가 쉽지 않기 때문에 법적 분쟁으로 이어지기 쉬우나 그 경우 비용과 시간이 많이 소모되기 마련입니다.

따라서 누수가 발생할 경우 누수의 원인을 위층 전용부분에 대한 하자로 단정하고 위층 주민과 다툼을 벌이는 감정적인 대응보다는 객관적인 원인 규명 노력 및 상대방에 대한 이해와 배려가 반드시 필요하다고 할 것입니다.

*인천 토박이인 이창근 변호사는 현재 남구 학익동 인천지검 앞에서 문학종합법률사무소를 운영하고 있습니다.문의:(032)876-1010