▲이창근 변호사
안녕하십니까! 변호사 이창근입니다.

최근 부동산 경기침체로 인하여 투자수단으로서의 부동산 개념이 많이 희석됨에 따라 높은 대출이자를 부담하면서 부동산을 매수하기 보다는 전세 또는 임대차계약을 체결하고자 하는 경우가 현저히 증가하는 추세라고 합니다.

이에 주택임대차계약과 관련된 문제를 3회에 걸쳐 다루고자 하는데요. 이번 이야기는 임대차계약 체결시 발생할 수 있는 문제를 살펴보도록 하겠습니다.

『A는 B로부터 총 4개동으로 구성된 연립주택(봉화연립)의 ‘디(D)동 103호’를 보증금 3,500만원, 임대기간 2년으로 하여 임차하면서 전입신고는 봉화연립주택 건물 외벽에 기재된 표시에 따라 ‘라동 103호’로 하였는데, 임대기간이 종료하기 전 동 주택에 대하여 강제경매절차가 개시되었고 C가 낙찰을 받아 A를 상대로 위 디(D)동 103호의 명도를 구하였습니다.

이에 대하여 A는 아직 임대기간이 경과하지 않았음을 이유로 C에게 임차인으로서 권리를 주장하였고, C는 A의 주민등록이 ‘디(D)동’이 아닌 ‘라동’으로 되어 있으므로 A는 주택임대차보호법상 대항력을 주장할 수 없다면서 A를 상대로 소를 제기하였습니다.』(이 사건은 대법원판결 1999. 5. 15. 선고 99다 4207 판결을 바탕으로 재구성한 것입니다.)

일단 이 사건의 검토에 앞서서 임차인의 대항력에 대한 이해가 필요합니다.

‘임차권’은 제3자에게 권리를 주장할 수 있는 전세권과는 달리 임대인에 대한 채권에 불과하여 제3자, 예를 들어 임차부동산을 매수하거나 또는 낙찰받은 제3자에게 임차권을 주장할 수 없고, 결국 그로 인하여 불의의 피해를 입게 될 수 있습니다.

이에 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주민등록과 주택을 인도받아 사용하고 있는 경우, 임차인은 동 임차주택을 매수한 자 또는 임차인보다 후순위로 임차주택에 권리를 취득한 자에게 임차권을 주장할 수 있도록 규정하였습니다.

따라서 임차인이 임대차계약이후 전입신고를 마치고 임차주택을 점유, 사용한다면 이후 동 주택을 제3자가 취득하더라도 동인에게 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있습니다.

다만 주민등록은 제3자가 임대차의 존재를 명백히 인식할 수 있어야 하므로, 만일 등기부상 주소지와 다르게 주민등록이 되었거나 실제 임차주택에서 생활하지 않고 있다면 위 법규정에 의한 대항력을 취득할 수가 없게 될 것입니다.

이 사건에서 과연 등기부상 기재된 디(D)동과 연립주택 건물의 외벽에 적혀져 있는 라동을 동일하다고 보아 A에게 대항력을 인정할 수 있는지 여부가 쟁점이 되었는데, 대법원은 ‘라동 103호로 된 A의 주민등록은 그로써 당해 임대차건물에 A가 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있다고 보이지 아니하므로 A의 주민등록은 임대차의 공시방법으로서 유효하다고 할 수 없다’라고 판단하였는바, 결국 대법원의 판단에 따르면 A는 C에게 임차권을 주장할 수 없으므로 이 사건 봉화연립 디동 103호를 명도하여야 할 것입니다.

위 대법원의 판단에 대해서 ‘과연 디(D)동과 라동의 표시를 다르다고 볼 수 있을까‘ 라는 의문을 제기하실 수도 있을 것이라고 판단되는데요. 위 판결의 당부를 떠나 주택을 임차하는 과정에서 보다 세심한 주의가 요구된다는 사실을 명심하시기 바랍니다

참고로 에이(A)동과 가동을 혼돈하여 전입신고하였음에도 불구하고 대항력을 인정한 사안이 있기는 하나, 동 사안은 연립주택에 두 개동 밖에 없었을 뿐만 아니라 각 동이 4세대와 6세대로 구별되어 외관상으로 충분히 구분이 가능하였던 경우였습니다(대법원 2003. 6. 10. 선고 2002다59351 판결 참조).

한편 임대차계약체결시 보증금반환을 보전하기 위해서는 반드시 확정일자를 받아야 하는데, 이는 우선변제적 효력을 발생시키기 위한 것인바, 나중에 경매절차가 진행되는 경우 확정일자에 따라 권리의 순위가 결정되므로 임대차계약 체결 후 반드시 확정일자를 받아놓아야 할 것입니다.

결론적으로 임대계약체결시 주의사항은 임차계약서상 임차목적물과 실제 현황이 동일한지 살펴보아야 할 뿐만 아니라, 계약후 즉시 전입신고 및 확정일자를 받아야 하며, 특히 부동산등기부등본상 기재된 주소에 따라 주민등록(전입신고)을 하여야 함을 꼭 유념하시어 혹시 발생할지 모르는 불의의 피해를 사전에 예방하시기를 바랍니다.
*인천 토박이인 이창근 변호사는 현재 남구 학익동 인천지검 앞에서 문학종합법률사무소를 운영하고 있습니다.문의:(032)876-1010

 

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