2010년 새해를 맞은지 엊그제 같은데 벌써 2011년을 앞두고 있습니다.
2010년 남은 기간 건강하게 잘 마무리하시기 바랍니다.
이번 이야기는 지난번에 이어서 임대차계약 기간 중 발생할 수 있는 문제, 특히 임대인의 수선의무 및 그 범위와 관련된 문제에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
『A는 B로부터 3층 건물을 임차하여 병원으로 사용하면서 직접 그 지하층을 수선하여 창고시설을 한 이후 의약품 및 의료기구를 보관하는 창고로 사용하였습니다. 그러던 중 지하층에 누수가 발생하여 의약품 및 의료기구 등이 파손되자 A는 B에게 그 책임을 물으면서 차임(월세)을 지급하지 않았고, 이에 B는 임대차계약을 해지하고 A를 상대로 위 건물을 명도하라는 소를 제기하였습니다.』(이 사건은 대법원판결 1989. 6. 13. 선고 88다카13332 판결을 바탕으로 재구성한 것입니다.)
일단 임대차계약에 따른 임대인과 임차인의 의무에 대하여 살펴보자면,
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하며(민법 제623조), 임차인은 임대인에게 차임을 지급할 의무가 있습니다(민법 제618조).
이렇듯 임대인의 의무와 임차인의 의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인은 임대차계약 기간 중 목적물에 하자가 발생하여 본래 목적을 달성하기 곤란한 사정이 발생하였을 경우 이에 대한 수선의무를 지게 됩니다.
한편 수선의무의 범위와 관련하여, 대법원은 ‘목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용, 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용, 수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선 의무를 부담한다.’라는 태도입니다.
위 대법원의 태도에 따른다면, 임대차계약 중 목적물이 파손 또는 장해가 생긴 경우 누구에게 수선의무가 있는지 여부의 문제는, 임대차계약시 수선의무에 대한 약정이 있었는지 여부, 파손 또는 장해부분이 임대차계약에서 차지하는 비중, 수선에 들어가는 비용의 경중, 파손 또는 장해의 책임이 누구에게 있는지 여부 등 구체적인 사안에 따라 결정된다고 할 것입니다.
그 예를 들자면, 건물의 누수와 관련하여 ‘건물에 대한 전면적 수리가 요구되고 비용 또한 거액이 소요된다는 점을 근거로 임대인에게 수선의무가 있다’고 판단한 경우가 있고(2007다91336 판결),
마찬가지로 건물의 배관 및 보일러시설의 장해와 관련하여 ‘건물의 주요 구성부분 또는 기본적 설비부분을 이루는 것으로서 그 파손의 정도는 전면적인 교체를 요하는 정도였고 그 비용 또한 거액이 소요되는 점을 근거로 임대인에게 수선의무가 있다’고 판단한 경우가 있습니다(2005다51013 판결).
또한 전기배선의 하자로 인하여 화재가 발생한 사안에서 ‘전기배선이 건물의 구조의 일부를 이루고 있어 임차인이 전기배선의 이상을 미리 알았거나 알 수 있었다고 보기 어려우므로 그 수리의무는 임대인에게 있다’고 판단한 경우가 있으나(99기64384 판결), 유사한 사안에서 ‘임차인이 전기배선 공사를 직접하였고, 목적물을 사용한 기간이 장기간이었다면 전기배선에 대한 관리는 임차인의 지배관리 영역 내에 있었다 할 것이므로 임대인에게 수선의무가 인정되지 않는다’고 판단한 경우도 있습니다(2005다51013 판결).
이 사건으로 돌아와서 대법원은 ‘A가 이 사건 목적물을 임차한 이후 직접 지하실 사용에 필요한 전기, 전등공사와 방수시설을 마친 사실, A가 상당기간 지하실을 정상적으로 사용하였던 사실이 인정되는 이상 B가 임대인의 의무를 불이행하였다고 볼 수 없다’고 하면서,
‘만일 A가 목적물을 부분적으로 사용하지 못하였다고 하더라도, A는 B에게 차임 전액의 지급을 거절할 수는 없고 사용에 지장이 있는 한도 내에서만 지급을 거절할 수 있는 것이다’고 판시하였는데, 이는 ‘A가 자신의 책임하에 지하층을 공사하였고, 실제 아무런 문제 없이 장기간 지하층을 사용한 이상, B는 그로 인한 하자, 장해에 대하여 수선의무를 지지 않으며, 설령 A가 목적물을 부분적으로 사용하지 못하였다면 B는 그 한도 내에서 차임의 감액을 주장할 수 있을 뿐이다‘라는 의미입니다.
결국 임대인의 수선의무 존부에 대한 문제는 일률적으로 결정할 수 없는바, 임대차계약 당사자 간의 협의를 통하여 결정되는 것이 가장 바람직할 것이나 만일 그렇지 않을 경우에는 위 대법원 판례가 제시하였던 여러 기준을 근거로 구체적, 합리적으로 결정되어야 할 것입니다.
*인천 토박이인 이창근 변호사는 현재 남구 학익동 인천지검 앞에서 문학종합법률사무소를 운영하고 있습니다.문의:(032)876-1010