안녕하십니까! 변호사 이창근입니다.

2011년 신묘년 새해가 밝았습니다. 올 한해는 토끼의 영민함과 지혜로움을 닮아 하시고자 하는 일 모두 성취하시길 바라며, 가족과 직장에 행복과 건강이 항상 가득하시기를 기원합니다.

이번 이야기는 지난번에 이어서 임대차계약 기간 중 임차 주택이나 그 부지에 경매가 개시될 경우 임차인으로서 어떻게 보호를 받을 수 있는지 여부에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.

『A는 2010. 7.경 남동구 소재 대 846㎡ 지상에 지상 4층으로 여러 채의 다세대주택을 건축하면서 아직 준공검사는 받지 않은 상태임에도 이를 타인에게 임대하여 사전 입주시켰습니다. B는 2010. 8.경 위 다세대주택 301호를 3,500만원에 임차하여 전입신고를 마치고 확정일자를 받았습니다. 그런데 A는 주택에 대해서는 미등기 상태로 남겨두고 주택 부지에 대해서만 C에게 채권최고액 5,000만원으로 하는 근저당권을 설정하였고, 이후 C는 주택 부지에 대하여 임의경매를 신청하였습니다.』(이 사건은 대법원판결 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 판결을 바탕으로 재구성한 것입니다.)

이에 대하여 B는 주택임대차보호법상 임차인의 우선변제권이 있으므로 위 경매절차의 환가대금에서 보증금을 C보다 우선변제받을 수 있다고 주장하였고, C는 미등기 건물의 임차인에게는 우선변제권을 인정할 수 없다고 주장하였습니다.

우선 주택임차인의 우선변제권에 대해서 설명드리자면,
주택임대차보호법 제3조의 2 제2항은 ‘제3조 제1항의 대항요건(주택의 인도와 주민등록)과 임대차계약증서상 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다’고 규정하고 있습니다.

즉, 임차인이 임대차계약을 체결하고 주민등록 및 확정일자를 받아 사용하고 있다면 확정일자 이후 설정된 근저당권에 기하여 경매가 개시되더라도 경매절차에서 근저당권자보다 우선 변제를 받을 수 있는 권리가 있으며, 이는 주택 건물에 대한 경매 뿐만 아니라 주택 부지에 대한 경매의 경우에도 적용된다는 것입니다.

다만 이 사건의 경우 미등기 건물에 입주한 임차인에게도 위 법규정을 적용할 수 있는지 여부가 문제되었는데,

이 사건 재판부는 ‘주택임대차보호법은 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다’고 판단하여 B의 주장을 받아들였습니다(결국 B가 C보다 우선적으로 3,300만원을 배당받았습니다).

참고로 이 사건에서 B가 확정일자를 받지 않았다면 어떻게 될까요?

이상과 같은 우선변제적 효력은 대항력과 확정일자를 갖추어야만 인정되는 것이므로 C보다 우선변제를 받을 수가 없습니다.

그러나 예외적으로 법이 정하는 소액임차인의 경우(인천광역시는 보증금이 6,500만원 이하인 경우)에는 확정일자와 관계없이 2,200만원까지는 다른 담보권자보다 우선변제받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제8조, 동법 시행령 제3, 4조 ).

위 규정은 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것인데, 다만 적어도 주택에 대한 경매신청의 등기전 제3조 1항의 대항력은 갖추어야 위 규정에 따라 보호받을 수 있습니다.

한편 임차인이 위 우선변제적 효력에 의하더라도 경매대금에서 보증금을 모두 회수하지 못하는 경우가 발생할 수 있는데, 이 문제에 대해서는 다음 기회에 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

최근 임대차계약과 관련하여 보증금을 회수하지 못하는 사례가 증가하고 있습니다. 따라서 이상과 같은 문제가 발생한 경우에는 반드시 법률전문가에게 자문을 하여 대처하시기를 바랍니다.