이제 완연한 봄기운을 느낄 수 있습니다. 그동안 움츠렸던 몸과 마음을 활짝 펴시고 오늘 하루도 직장과 가정에서 활기차게 지내시기를 바랍니다.

이번 이야기는 주택임대차계약에 대한 마지막 이야기로 경매 등의 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못한 임차인의 지위에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.

『A는 2004. 3.경 임차보증금 8,000만원에 아파트를 임차한 이후 주민등록전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 부여 받았습니다. 그런데 임대인 B가 임차기간이 만료하였음에도 불구하고 보증금을 반환하지 않아 A는 B를 상대로 임차보증금반환소송을 제기하여 승소하였고, 동 승소판결을 근거로 아파트 경매신청을 하였습니다.

그런데 부동산 경매절차에서 A는 자신의 확정일자보다 선순위 권리자인 국가 등이 배당금을 전부 받아감에 따라 배당금을 전혀 받지 못하자, 임차보증금을 회수하기 위하여 위 아파트에 대하여 다시 경매신청을 하였습니다.』(이 사건은 대법원판결 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결을 바탕으로 재구성한 것입니다.)

위 사건에서 A는 주택임대차보호법상 임차인의 우선변제권이 있으므로 새로 진행되는 경매절차에서도 확정일자에 따라 우선순위가 결정되어야 한다고 주장하였는데, 과연 A의 주장대로 새로 진행된 경매절차에서 A가 우선변제권에 따라 배당을 받을 수 있을까요?

일단 주택임차인은 임대차계약증서상 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

이는 바꿔 말하면 주택임차인은 자신의 확정일자보다 선순위인 권리자들에게는 우선변제권을 주장할 수 없다는 것인데, 결국 임차인은 선순위 권리자들이 배당금을 받아간 이후 잔액이 남아 있는 경우에만 그 잔액에 대해서 배당받을 수 있게 되므로, 선순위 권리자들이 여러 명 있거나 권리 금액이 다액인 경우에는 임차인으로서는 보증금 전부 혹은 그 일부를 돌려받지 못하게 될 가능성이 높아질 수밖에 없습니다. (다만 소액임차인의 경우 보증금 중 일정 금액에 대해서는 다른 권리자보다 최우선으로 변제받을 수 있습니다)

이에 주택임대차보호법 제3조 3항은 ‘임차주택의 양수인(경락인)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’라고 규정하고 있고, 동법 제4조 2항은 ‘임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다’라고 규정하고 있는바,

선순위 권리자가 배당금을 우선하여 받아감에 따라 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 경우, 주택임차인은 대항력(주민등록과 인도)을 갖추고 있는 이상, 경매절차에서 배당받지 못한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있으며 이 경우 기존의 임대차는 임차인의 배당요구에 의하여 해지되어 종료되는 것이며 다만 주택임대차보호법에 따라 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되는 것입니다.

그런데 이 사건과 같이 보증금을 전부 돌려받지 못한 임차인이 같은 임차주택에 대하여 다시 경매신청을 한 경우에 확정일자에 따른 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부에 대해서는 법규정이 없는바, 대법원은 임차인이 일단 첫 번째 경매절차에서 우선변제권을 행사한 이상 두 번째 경매절차에서는 우선변제권을 행사할 수 없다고 판단하고 있습니다.

이 사건에서도 대법원은 ‘주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 함께 가지고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다’고 판결함으로써 A의 주장을 받아들이지 않았습니다.

결국 주택임대차보호법과 위 대법원 판결에 따르면 A는 보증금을 돌려받을 때까지 임차주택을 사용하면서 임차인의 지위를 유지할 수 있기는 하나, 새로 진행된 경매절차에서는 위 법상 우선변제권을 주장할 수는 없고 일반채권자로서 권리를 행사할 수 밖에 없으며, 따라서 임차인은 부득이 배당순위에 있어 불이익을 당하게 될 것입니다.

이렇듯 주택임대차보호법에 의하여 임차인의 지위를 보호하고 있다고 하더라도 임차인이 보호를 받지 못하게 되는 경우가 발생할 수 있으므로 임대차계약을 체결함에 있어 목적 부동산에 대한 꼼꼼한 조사가 필요할 것입니다.

참고로 주택임차인보다 선순위 권리자가 될 수 있는 경우는 3월분 임금채권, 3년분 퇴직금 채권, 재해보상금 채권(이상 최우선변제채권)과 임차주택에 대한 당해세(취득세, 등록세 등) 및 확정일자보다 우선한 저당권 등이 있는데, 전회에서 살펴본바와 같이 소액임차인의 경우 보증금 중 일정액에 대해서는 위 임금채권 등 최우선변제채권과 동순위로 배당받게 될 것입니다.